فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک
عدم پرداخت اقساط اجاره از سوی گیرنده وام بانکی اجاره به شرط تملیک (مستأجر) موجب حق فسخ برای بانک وام دهنده (موجر) و تقاضای تخلیه میشود.
تاریخ رای نهایی: 1391/07/05 شماره رای نهایی: 9109970220100836
رای بدوی
در خصوص دعوی بانک با نمایندگی آقای الف.ش. به نشانی تهران... و با وکالت خانم ط.س. به طرفیت آقای ح.ک. به خواسته صدور حکم به1- تأیید فسخ قرارداد اجاره به شرط تملیک 2- تخلیه عین مستأجره یک باب آپارتمان جزء پلاک 11191/2426 ثبتی بخش 10 تهران 3- مطالبه کلیه خسارات قانونی اعم از هزینه دادرسی و حقالوکاله وکیل به استناد فتوکپی مصدق قرارداد اجاره به شرط تملیک شماره01707040 = 6/10/1384 و سند قطعی مالکیت 3732 - 5/10 /1384 دفترخانه 706 تهران و اظهارنامه 15221- 23/6/1390 نظر به اینکه به دلالت مدارک و دلایل منضم به پرونده مالکیت خواهان و رابطه استیجاری فیمابین محقق و ثابت میباشد و به موجب قرارداد اجاره به شرط تملیک مستأجر متعهد بوده در قبال تصرف و بهرهبرداری از عین مستأجره در مدت طولانی در برابر اقساط معین به موجر به شرط عدم تخلف مندرج در قرارداد در ملکیت وی درآید و به شرح مدارک تقدیمی و اعلام خواهان، مستأجر از تأدیه چندین فقره اقساط ماهیانه امتناع نموده است نظر به مراتب فوق و اینکه از ناحیه خوانده در قبال دعوی مطروحه و دلایل آن دفاع و تکذیبی به عمل نیامده است و چون قرارداد مرقوم حسب مقررات مواد 10 و 219 و220 قانون مدنی و ماده 15 اصلاحی قانون عملیات بانکی بدون ربا مصوب62 و قانون الحاق دو تبصره به ماده 15 مصوب 76 و مواد 11 و 57 و 59 و 65 آییننامه اعطائی تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362 با اصلاحات بعدی آن و مواد 6 و 16 و 17 دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب 62 و مواد 1 و 15 قرارداد اجاره و بنا به اصل حاکمیت آزادی اراده و اصل صحت و لزوم قراردادها و اجرای تعهدات نسبت به متعاقدین آن معتبر و لازم الاتباع و در حکم اسناد لازمالاجراء میباشد و چون به شرح مندرجات آن خوانده بهعنوان مستأجر متعهد به تأدیه اقساط طبق شرایط اشتراطی در هر ماه از انعقاد تا انقضاء قرارداد بوده و خوانده دلیلی بر تأدیه اقساط ماهیانه ارائه ننموده و تخلف خوانده از تعهدات خود محرز میباشد و با تنقیح مناط و اتخاذ ملاک از مقررات مواد 239 و240 قانون مدنی و مواد 3 و 4 و 11 قرارداد اجاره در صورت عدم ایفای تعهدات خوانده برای خواهان حق فسخ ایجاد خواهد شد. بنابراین با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود و اعمال حق فسخ از سوی خواهان اعتباری برای آثار حقوقی قرارداد یاد شده در مدت باقیمانده متصور نمیباشد لذا فسخ قرارداد یاد شده در این صورت از مفروضات قانونی و نتیجه عملی مراضات حاصله فیمابین طرفین در حین انعقاد قرارداد میباشد و چون با احراز تخلف خوانده از انجام تعهدات خود حسب مقررات ماده 221 قانون مدنی و مواد 4 و 11 و 12 قرارداد اجاره مذکور مشارٌالیه مسئول استرداد عین و جبران خسارات وارده به خواهان با رعایت مواد 226 و 227 همان قانون مدنی خواهد بود و چون در مانحنفیه از طرف خوانده دلیلی که نافی مسئولیت وی در تأخیر انجام تعهدات و بروز خسارات به خواهان باشد ابراز نشده است و میزان خسارت و مسئولیت خوانده در قرارداد فیمابین معلوم و مشخص میباشد و قراردادهای خصوصی که بر مبنای حاکمیت اراده طرفین منعقد گردیده و با توجه به اصول لزوم و صحت نسبت به طرفین معتبر است و طرفین مکلفند تعهداتی را که تقبل نمودهاند ایفاء و اجرا نمایند و خوانده دلیل بر ایفای تعهد خویش اقامه ننمودهاند و قراردادهای تنظیمی مادامیکه اقاله یا فسخ یا به حکم قطعی مقامات قضائی ابطال نشده باشد به قول و اعتبار خود باقیست و مدافعات وکیل خوانده بر صوری بودن قرارداد فاقد محمل قانونی است و استناد وی به مواد 460 و 461 و 463 قانون مدنی با توجه به استدلالات مذکور در فوق و اینکه قرارداد اجاره به شرط تملیک مطابق مواد 57 الی 65 آییننامه اعطایی تسهیلات بانکی مصوب 14/10/1362با اصلاحات بعدی آن و مواد 1 الی 17 دستورالعمل اجرایی قرارداد اجاره به شرط تملیک شورای پول و اعتبار مصوب 62 جزء عقود معین محسوب و اینکه عرف تجارت شرایط آنرا معین میکند درخور پذیرش و قابل توجیه نیست و از ناحیه وی هیچگونه دلیل و مدرکی که ایفای تعهد یا اسقاط آن را اثبات کند به دادگاه تقدیم نگردیده؛ فلذا دادگاه دعوی خواهان را وارد تشخیص و مستنداً به مواد 219 و 221 و 226 و 227 و 230 و 239 و240 و 399 و 456 و490 قانون مدنی و مواد 57 و 65 آییننامه اعطایی تسهیلات بانکی مصوب62 و مواد 1 و 2 قانون مسئولیت مدنی و مواد 198 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی حکم بر تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملیک و تخلیه و انتزاع ید خوانده از عین مستأجره صادر و اعلام میدارد. ضمناً خوانده محکوم به پرداخت مبلغ 000/200 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ700000 ریال بابت حقالوکاله وکیل در حق خواهان میباشد و نسبت به مازاد حقالوکاله به لحاظ عدم ابطال تمبر مالیاتی دعوی مسموع نیست. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران میباشد.
رئیس شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران - نیک بخش
رای دادگاه تجدید نظر
تجدیدنظرخواهی آقای ح.ک. به طرفیت بانک از دادنامه شماره 1020 مورخ 21/12/90 شعبه 185 دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن رأی به تأیید فسخ عقد اجاره به شرط تملک موضوع قرارداد شماره 1707040 مورخ 6/10/84 و تخلیه و انتزاع ید مشارٌالیه از عین مستأجره موضوع قرارداد مذکور صادر گردیده است موجه و وارد تشخیص داده نمیشود زیرا جهات تجدیدنظرخواهی با هیچیک از شقوق احصاء شده در ماده 348 از قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی انطباق نداشته و دادنامه تجدیدنظرخواسته با رعایت اصول و قواعد دادرسی اصدار یافته است ایراد و اعتراض موجه و مدللی که موجبات نقض آن را فراهم آورد به عمل نیامده است به استناد ماده 358 از قانون مرقوم ضمن رد تجدیدنظرخواهی دادنامه تجدیدنظرخواسته را تأیید و استوار میگردد. رأی صادره قطعی است.
بانک داده آرای پژوهشگاه قوه قضاییه