نحوه فسخ معامله

در دعاوی ناظر بر اعلام فسخ قراردادها، با توجه به اعلام اراده به موجب تقدیم دادخواست، ارسال اظهارنامه اعلام فسخ، مقدمتاً الزامی نیست.

 

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دعوی ح.، م.، ر. و ط. همگی ج. با وکالت ح.ل. به طرفیت ح. و م.م. با وکالت ح.م. به خواسته تأیید تنفیذ فسخ قرارداد واگذاری سرقفلی ملک واقع در بازار بزرگ تهران پاساژ ... طبقه روبروی همکف پلاک ... منطقه 12 شهرداری تقویم شده به 000/000/51 ریال و خسارت دادرسی، بدین توضیح طی قراردادی سرقفلی مغازه ای توسط خواهان ها به خواندگان واگذار و بنا بوده مقداری از ثمن را به اقساط طی چک هایی پرداخت نمایند و در صورتی که در سررسید هرکدام از چک ها وصول نشود، خواهان ها حق فسخ معامله را خواهند داشت؛ که یکی از چک ها برگشت شده و وکیل خواندگان ایراد داوری نمودند که با توجه به ارسال اظهارنامه برای وکیل از طرف خواهان ها و عدم اظهارنظر وی، موضوع داوری منتفی تلقی می شود. اما نظر به اینکه بایستی خواهان ها موضوع فسخ را که مدعی ایجاد آن شده اند، بدواً به خواندگان اعلام و پس از آن، تأیید آن را از دادگاه تقاضا و بر اساس مستندات مرجع قضائی به موضوع رسیدگی نمایند، که در مانحن فیه چنین عمل نشده است و اساساً دلیلی که حکایت از اعلام فسخ به خواندگان داشته باشد، ارائه نشده است؛ لذا دادگاه مستنداً به ماده 2 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار رد دعوی مطروحه را صادر و اعلام می نماید. قرار صادر شده حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر استان تهران می باشد.
رئیس شعبه 9 دادگاه عمومی حقوقی تهران - مومنی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

دادنامه تجدیدنظرخواسته به شماره 00307 مورخ 9/4/93 صادره از شعبه نهم دادگاه عمومی حقوقی تهران که به صدور قرار رد دعوای خواهان با خواسته تأیید فسخ قرارداد واگذاری سرقفلی و خسارات دادرسی اشعار دارد، متضمن جهت موجه در نقض است و تجدیدنظر خواهی وارد می باشد. زیرا با تقدیم دادخواست خواهان اراده خود را مبنی بر اعلام فسخ به خوانده اطلاع داده است و نیازی به ارسال اظهارنامه نمی باشد. بنابراین رسیدگی به دعوا برابر قانون درخواست گردیده و دادگاه نخستین موظف به رسیدگی مطابق قوانین موضوعه و صدور حکم در ماهیت می باشد. از این رو به استناد مواد 2 و 3 و 353 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار مورد اعتراض، نقض و پرونده جهت ادامه رسیدگی به دادگاه صادر کننده دادنامه اعاده می دهد. رأی دادگاه قطعی است.
رئیس شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - مستشار دادگاه
صفیری - موذن

فوریت خیار فسخ

حق فسخ ناشی از تخلّف طرف قرارداد از اجرای تکالیف قراردادی، باید در مهلتی که عرفاً معقول باشد اعمال گردد و اِلّا فسخ مؤثر نخواهد بود.

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست شرکت تعاونی مادر تخصص خ. به شماره ثبت 143985 با رئیس هیئت مدیره ای آقای ت.م. و مدیر عاملی آقای ف.ص. و با وکالت آقای ش.م. به طرفیت آقای الف.م. به خواسته صدور حکم مبنی بر فسخ مبایعه نامه مورخه 15/5/85 به انضمام خسارات دادرسی با این توضیح که شرکت خواهان برابر وکالت نامه تفویضی از سوی اتحادیه تعاونیهای مصرف کارکنان سازمان ج. یک قطعه زمین به مساحت 000/20 مترمربع از پلاک 312 فرعی از 178 اصلی بخش 12 تهران را به خوانده واگذار و سپس با تحقق شرط فسخ موضوع ماده 5 قرارداد منعقده فیمابین از مرجع قضایی تقاضای تنفیذ فسخ مبایعه نامه را نموده که نهایتاً پس از طی مراحل بدوی و تجدیدنظر با درخواست اعمال مقررات ماده 18 اصلاحی قانون تشکیل دادگاهای عمومی و انقلاب موضوع اختلاف نزد شعبه 12 دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران مطرح که منجر به صدور دادنامه 0258-8/3/90 گردیده که برابر رأی اخیرالذکر صرف نظر از تحقق شرط فسخ با توجه به اینکه اولاً پلاک مورد تنازع در مالکیت رسمی اتحادیه مصرف کارکنان سازمان ج. بوده و شرکت تعاونی مادر تخصص خ. (خواهان همین پرونده) هیچ گونه مالکیت رسمی در پلاک ثبتی ندارد و ثانیاً به موجب مبایعه نامه مورخه 15/5/85 شرکت مادر تخصصی خ. به عنوان وکیل مالک مبادرت به انجام معامله با آقای الف.م. نموده و در وکالت نامه تفویضی فاقد اختیار فسخ معامله از سوی مالک و مراجعه به محاکم دادگستری بوده لذا طرح دعوی فسخ برخلاف اختیارات تفویض شده بوده و دعوی قابلیت استماع نداشته و ثانیاً الزام شرکت مادر تخصصی به تنظیم سند رسمی انتقال وجاهت نداشته چراکه هیچ گونه مالکیت رسمی نسبت به پلاک مورد معامله نداشته است لذا دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به عنوان دعوی متقابل مطروحه از ناحیه آقای الف.م. هم طبق رأی شعبه12 تجدیدنظر استان تهران قابلیت استماع نداشته است، درحال حاضر و برابر پرونده مفتوح نزد این شعبه ملاحظه می شود خواهان متعاقباً اقدام به خریداری پلاک متنازع فیه از اتحادیه تعاونی های مصرف کارکنان سازمان ج. نموده که برابر اسناد موجود در پرونده و ملاحظه پاسخ استعلام ثبتی به شماره 837-8/2/92 تمامی شش دانگ یک قطعه زمین محصور به مساحت 000/20 مترمربع به شماره ثبتی 312 فرعی از 178 اصلی مفروز باقیمانده از پلاک فرعی مزبور از اصلی مذکور واقع در حسین آباد بخش 12 تهران به موجب سند 51218 مورخه 21/10/90 دفترخانه ... تهران به شرکت تعاونی تولیدی توزیعی شرکت تخصصی خ. منتقل شده است و بر همین مبنا خواهان به جهت داراشدن سمت و با استناد به شرط مندرج در ماده 5 مبایعه نامه مورخه15/5/85 با این توضیح که خوانده مکلف بوده پنجاه درصد مبلغ معامله را نقداً و الباقی را در مورخه15/6/85 و زمان حضور در دفترخانه رسمی پرداخت نماید که برابر گواهی 3016 مورخه 19/7/85 دفتر اسناد رسمی ... تهران عدم حضور (عدم آمادگی برای پرداخت الباقی ثمن معامله) خوانده مورد تأیید واقع گردیده است و چون توافق گردیده است درصورت عدم پرداخت الباقی ثمن معامله بهر دلیل، فروشنده حق فسخ دارد و با توجه با اینکه به دلالت سند رسمی موجود در اختیار خواهان، آن شرکت مالک رسمی پلاک ثبتی متنازع فیه و جانشین مالک قبلی با تمامی حقوق و تعهدات آن است و نظر به ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 26/12/1310 که مقرر داشته همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت گردیده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده است مالک خواهد شناخت و اصالت و اعتبار سند رسمی تقدیمی خواهان محرز و مسلم می باشد و لذا حق استفاده از شرط فسخ مندرج در ماده 5 مبایعه نامه مورخ 15/5/85 نیز همراه تمام حقوق قانونی به مالک جدید (خواهان) منتقل می گردد و نیز با توجه به اینکه خوانده در استفاده از حق خود برای اعمال شرط مندرج در ماده 9 همان قرارداد مبنی بر تقدیم درخواست کتبی جهت واگذاری ملک مورد معامله به شخص ثالث (فرزند خود) نمی توانسته موجبات ضرر دیگری را فراهم نماید چراکه برابر اصل چهلم قانون اساسی هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد که درخواست مورخه 11/6/85 خریدار(خوانده) جهت انتقال ملک به شخص دیگر در فاصله 3 روز مانده با تاریخ انتقال رسمی و حضور در دفترخانه(15/6/85) مفهوم اعمال حق به وسیله اضرار به غیر را متبادر به ذهن می نماید چراکه به طورمعمول فلسفه شروطی از قبیل آنچه در ماده 9 قرارداد آمده است احتمال عدم توان مالی خریدار جهت پرداخت الباقی ثمن معامله است که در مانحن فیه این اتفاق نیفتاده و خریدار تقاضای انتقال به فرزند صغیر خود را داشته که دلالت بر این دارد که او (خریدار) قادر به تأمین الباقی ثمن معامله نیز بوده لیکن تقاضای واگذاری به ثالث آن هم با اوصاف مذکور راجع به شخص ثالث موردنظر و زمان و تاریخ تقدیم درخواست می توانسته باهدف ایجاد تأخیر در پرداخت الباقی ثمن معامله باشد که مفهوم دیگر آن اضرار به غیر است. از طرف دیگر خوانده مدعی شده است شرکت خواهان با وصول چک 254272-15/5/85 عهده بانک سپه در تاریخ 23/7/85 از فسخ عدول نموده که این ایراد هم وارد نیست چراکه وصول آن با لحاظ تبدیل تعهد به اعتبار منشاء دین بوده و چک موصوف یکی از سه فقره چک مربوط به بخش اولیه ثمن معامله بوده است .النهایه دادگاه با عنایت به احراز سمت و مالکیت رسمی خواهان پرونده و فراهم بودن شرایط تحقق فسخ موضوع ماده 5 مبایعه نامه متعاقدین و گواهی صادره از دفترخانه ... تهران و اینکه صرف فراهم کردن الباقی ثمن با وصف عدم پرداخت به فروشنده دلیل بر پرداخت تلقی نمی شود لذا دادگاه مستند به مواد 219،220،223،231 و239 قانون مدنی و مواد 502،515 و 519 قانون آیین دادرسی مدنی دعوای شرکت را وارد و ثابت تشخیص داده حکم به تأیید و تنفیذ فسخ مبایعه نامه مورخه 15/5/85 فیمابین طرفین پرونده صادر و خوانده را به پرداخت خسارات دادرسی اعم از هزینه های دادرسی و حق الوکاله وکیل درحدود تعرفه قانونی در حق خواهان محکوم می نماید و در خصوص دادخواست متقابل آقای الف.م. اصالتاً ولایتاً از طرف فرزند خود آقای ع. م.به طرفیت 1)-اتحادیه تعاونیهای مصرف کارکنان سازمان ج. و 2)-شرکت تعاونی کارکنان مادر تخصصی خ. مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی انتقال و ایفای تعهدات مندرج در بندهای 9 و 11 مبایعه نامه و مطالبه خسارات ناشی از عدم انجام تعهدات و خسارت تأخیر و... که به جهت عدم رفع نقص، عدم ابطال تمبر هزینه دادرسی، با قرار ردّ دفتر مواجه گردیده است دادگاه خود را مواجه با تکلیف نمی داند .رأی صادره حضوری بوده و ظرف مهلت بیست روز پس از ابلاغ نزد محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران قابل تجدیدنظرخواهی می باشد.
دادرس شعبه 2 دادگاه عمومی حقوقی کهریزک ـ رحمانی

 
رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظرخواهی آقای الف.م. به طرفیت شرکت نسبت به دادنامه شماره 1290-92/12/17 شعبه دوم دادگاه عمومی بخش کهریزک وارد است. به موجب دادنامه مذکور حکم به تأیید و تنفیذ فسخ مبایعه نامه مورخه 85/5/15 و پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظر خوانده صادرشده که به دلایل ذیل قابل تأیید نمی باشد: اولاً: اقدام تجدیدنظر خوانده در اعمال حق فسخ با ارسال اظهارنامه به جهت نداشتن اعتبار حق فسخ در زمان آن اقدام که عنوان وکالت از مالک را داشته به دلالت دادنامه شماره 258-8/3/90 در پرونده 891033 این دادگاه بی اعتبار و کان لم یکن گردیده است. ثانیاً ً تجدیدنظر خوانده دلیلی بر اعمال اختیار فسخ پس از انتقال مالکیت رسمی مورد معامله در یک فرجه زمانی عرفی معقول حاصل از تخلف تجدیدنظرخواه از تکالیف قراردادی (عدم پرداخت تتمه ثمن) ابراز نداشته و در دادخواست نخستین نیز وکیل تجدیدنظر خوانده خواسته را صدور حکم بر فسخ مبایعه 15/5/85 عنوان داشته است که با توجه اینکه اعمال و اختیار حق فسخ از وظایف و توانایی های دارنده حق خیار فسخ محسوب می گردد و آنچه در دادگاه قابل تأیید دارد است صحت و شرایط اعمال اراده و فسخ معامله می باشد بنابراین دادنامه تجدیدنظرخواسته که بدون توجه به خواسته و عدم اتکاء دعوی به دلیلی بر اثبات اعلام اراده فسخ و تحقق فسخ قبل از دعوی صادرشده را به استناد مواد 2 و 358 قانون آیین دادرسی مدنی نقض و با توجه به استدلال فوق قرار ردّ دعوی نخستین تجدیدنظر خوانده را صادر و اعلام می دارد این رأی قطعی است .

شرایط صحت اقاله

اقاله عقد جدید محسوب می شود و تراضی و همزمان بودن رضایت و اراده طرفین بر فسخ قرارداد و استرداد عملی عوضین معامله، شرط اساسی صحت اقاله است.

رأی دادگاه

در خصوص دعوی خانم ط. س.ز. با وکالت آقای س. ت.ز. به طرفیت آقای م. ک. با وکالت خانم س. چ. دایر به صدور حکم به تأیید اقاله معامله موضوع سند رسمی انتقال 1897 مورخ 1392/12/11راجع به سه دانگ مشاع از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی نظر به جامع اوراق و محتویات پرونده و اینکه راجع به صحت و اصالت سند عادی مورخ 1393/2/26ایرادی به عمل نیامده است و ادعای اکراه وکیل خوانده به شرح صورت‌جلسه مورخ 1393/11/18 این دادگاه مستند به دلیلی نمی‌باشد و اینکه مستند مورخ 1393/3/22وکیل خوانده با فرض صحت، پس از اقاله معامله موجب حیات دوباره عقد اقاله شده نمی‌گردد. دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص و مستنداً به ماده 283 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به تأیید و فسخ اقاله قرارداد فوق و پرداخت خسارت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مطابق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 116 دادگاه عمومی ‌حقوقی تهران

ماندگار مشفق
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی م. ک. با وکالت س. چ. به طرفیت ط. س.ز. با وکالت س. ت.ز. نسبت به دادنامه شماره 323-1393/11/19شعبه 116 دادگاه حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر تأیید اقاله عادی مورخ 1393/2/26 موضوع سه دانگ مشاع از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش دو تهران صادرگشته است، دادگاه با بررسی مستندات تقدیمی و لوایح دفاعیه، تجدیدنظرخواهی را منطبق با تبصره ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی دانسته زیرا قطع نظر از ادعای اکراه تجدیدنظرخواه در امضاء ذیل نوشته های عادی مورخ 1393/2/2و 1393/2/2 به لحاظ اینکه در اقاله صحیح و قانونی، تراضی و همزمان بودن رضایت و اراده طرفین بر فسخ عقد یا قرارداد و استرداد عملی عوضین معامله شرط اساسی صحت اقاله است و وجود صورتجلسات یا نوشته های عادی مورخ 1393/2/2 و 1393/2/26 دلالت بر همزمان نبودن تراضی طرفین در اقاله دارد و همچنین به موجب صورت‌جلسه مورخ 1393/3/22 طرفین کلیه توافق های سابق را باطل و از درجه اعتبار ساقط اعلام نموده‌اند که به تبع آن نوشته های عادی مورخ 1393/2/2و 1393/2/26 هم مشمول توافق اخیر می‌گردد و عقود و قراردادها تابع قصد طرفین معامله می‌باشد و توافق 1393/3/22مبین آخرین قصد و اراده طرفین در خصوص ملک مذکور بوده و قرارداد و عقد جدید محسوب می‌گردد و حتی در آن قرارداد تجدیدنظرخواه به‌ عنوان وصی تجدیدنظرخوانده تعیین گشته است و مضافاً اینکه مبیع که ظاهراً ملک قدیمی بوده پس از وقوع عقد بیع و انتقال سند رسمی توسط تجدیدنظرخواه تخریب و با احداث بنای جدید تبدیل به چندین واحد آپارتمان گشته و در ید تجدیدنظرخواه می‌باشد، بنابراین دادگاه به لحاظ عدم احراز شرایط اساسی و قانونی اقاله به استناد مواد 358 و 197 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره قطعی می‌باشد.

: شرایط صحت اقاله

اقاله عقد جدید محسوب می شود و تراضی و همزمان بودن رضایت و اراده طرفین بر فسخ قرارداد و استرداد عملی عوضین معامله، شرط اساسی صحت اقاله است.

رأی دادگاه

در خصوص دعوی خانم ط. س.ز. با وکالت آقای س. ت.ز. به طرفیت آقای م. ک. با وکالت خانم س. چ. دایر به صدور حکم به تأیید اقاله معامله موضوع سند رسمی انتقال 1897 مورخ 1392/12/11راجع به سه دانگ مشاع از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی نظر به جامع اوراق و محتویات پرونده و اینکه راجع به صحت و اصالت سند عادی مورخ 1393/2/26ایرادی به عمل نیامده است و ادعای اکراه وکیل خوانده به شرح صورت‌جلسه مورخ 1393/11/18 این دادگاه مستند به دلیلی نمی‌باشد و اینکه مستند مورخ 1393/3/22وکیل خوانده با فرض صحت، پس از اقاله معامله موجب حیات دوباره عقد اقاله شده نمی‌گردد. دادگاه دعوی خواهان را ثابت تشخیص و مستنداً به ماده 283 قانون مدنی و مواد 515 و 519 قانون آئین دادرسی مدنی حکم به تأیید و فسخ اقاله قرارداد فوق و پرداخت خسارت هزینه دادرسی و حق‌الوکاله وکیل مطابق تعرفه در حق خواهان صادر و اعلام می‌گردد. رأی صادره حضوری محسوب و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.

رئیس شعبه 116 دادگاه عمومی ‌حقوقی تهران

ماندگار مشفق
 

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی م. ک. با وکالت س. چ. به طرفیت ط. س.ز. با وکالت س. ت.ز. نسبت به دادنامه شماره 323-1393/11/19شعبه 116 دادگاه حقوقی تهران که به موجب آن حکم بر تأیید اقاله عادی مورخ 1393/2/26 موضوع سه دانگ مشاع از ششدانگ پلاک ثبتی ... فرعی از ... اصلی بخش دو تهران صادرگشته است، دادگاه با بررسی مستندات تقدیمی و لوایح دفاعیه، تجدیدنظرخواهی را منطبق با تبصره ماده 348 قانون آئین دادرسی مدنی دانسته زیرا قطع نظر از ادعای اکراه تجدیدنظرخواه در امضاء ذیل نوشته های عادی مورخ 1393/2/2و 1393/2/2 به لحاظ اینکه در اقاله صحیح و قانونی، تراضی و همزمان بودن رضایت و اراده طرفین بر فسخ عقد یا قرارداد و استرداد عملی عوضین معامله شرط اساسی صحت اقاله است و وجود صورتجلسات یا نوشته های عادی مورخ 1393/2/2 و 1393/2/26 دلالت بر همزمان نبودن تراضی طرفین در اقاله دارد و همچنین به موجب صورت‌جلسه مورخ 1393/3/22 طرفین کلیه توافق های سابق را باطل و از درجه اعتبار ساقط اعلام نموده‌اند که به تبع آن نوشته های عادی مورخ 1393/2/2و 1393/2/26 هم مشمول توافق اخیر می‌گردد و عقود و قراردادها تابع قصد طرفین معامله می‌باشد و توافق 1393/3/22مبین آخرین قصد و اراده طرفین در خصوص ملک مذکور بوده و قرارداد و عقد جدید محسوب می‌گردد و حتی در آن قرارداد تجدیدنظرخواه به‌ عنوان وصی تجدیدنظرخوانده تعیین گشته است و مضافاً اینکه مبیع که ظاهراً ملک قدیمی بوده پس از وقوع عقد بیع و انتقال سند رسمی توسط تجدیدنظرخواه تخریب و با احداث بنای جدید تبدیل به چندین واحد آپارتمان گشته و در ید تجدیدنظرخواه می‌باشد، بنابراین دادگاه به لحاظ عدم احراز شرایط اساسی و قانونی اقاله به استناد مواد 358 و 197 قانون آئین دادرسی مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، حکم به بطلان دعوی خواهان صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره قطعی می‌باشد.

شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران - رئیس و مستشار